當前北京房地產市場分化正逐步加劇。

11月17日，北京市統計局發布數據，1―10月，全市房地產開發企業房屋新開工面積為2323.5萬平方米，同比增長44.4%。其中，住宅新開工面積為1333.5萬平方米，同比增長64.4%;辦公樓為89.9萬平方米，下降17.7%;商業營業用房為102.4萬平方米，下降9.6%。

1?10月，全市商品房銷售面積為670.9萬平方米，同比增長2.8%。其中，住宅銷售面積為526萬平方米，下降4.8%;辦公樓銷售面積為26.6萬平方米，下降19.4%;商業營業用房為47.4萬平方米，增長89.6%。

從數據可見，北京的住宅市場與寫字樓市場正出現一上揚、一下跌的兩極分化狀態。

高力國際和戴德梁行數據顯示，疊加疫情影響和供應高峰因素，今年北京寫字樓市場整體空置率創下10年來新高。

寫字樓空置率攀升

原本在北京市朝陽區建國路某寫字樓的租戶李華(化名)，上個月退掉了自己已租用了近一年的辦公區。

“經歷了疫情才知道，租寫字樓也是風險投資，既然線上辦公能解決的問題，可以省下租寫字樓的開支，用來做渠道運營，拓展業務。” 11月18日，李華告訴時代周報記者，對中小企業來說，寫字樓的租賃成本是一筆“很昂貴又讓人厭煩的固定開支”。

在乙級寫字樓方面，第三季度有大量空置面積出現，整體空置水平上升1.4%―14.9%，租金下降1.9%到每月241元/平方米。

近日，有行業人士告訴時代周報記者，一方面，隨著甲級樓宇租金逐步降低，市場已經出現一些期望改善辦公環境的租戶從乙級搬到甲級的現象;另一方面，疫情對中小企業的持續性影響最終在三季度數據上有了明顯體現，中小企業開始搬遷、縮減面積或退出市場。

高力國際判斷，未來15個月，北京樓市將迎來近200萬平方米的寫字樓新增供應，供需失衡的態勢會加劇并延續到2021年，空置率明年將觸頂到近25%。

事實上，從2019年年初開始，北京的寫字樓就已經出現了供大于求的局面。

11月19日，北京市朝陽區國貿附近房屋中介告訴時代周報記者，從2018年年中開始，CBD附近的寫字樓都出現了不同程度降價，2019年寫字樓出租均價是每天6―10元/平方米。最近，有的寫字樓中甚至出現4元每平方米/天的價格，但出租率仍然很低。

仲量聯行最新研究報告稱，2019年北京市場有多個指標達到10年來低位。2019年，北京商業地產市場整體趨緩，辦公樓市場尤甚，市場需求10年來首次明顯放緩。在甲級辦公樓市場中，2019年全年凈吸納量同比下降32%;與此同時，全市空置率從2018年年底的6%增至11.3%，達到自2010年以來的最高水平。

仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“2020年將是市場尋求解決方案和潛在增長機會的關鍵時期。而進入調整期也有利于市場進一步補齊短板，為長期增長奠定基礎。”

住宅市場走勢上揚

就在寫字樓市場寒風瑟瑟時，住宅市場卻呈現一片熱鬧景象。

“今年樓市上半年很冷，下半年很熱，特別是9月底、10月初時。”11月20日，北京市朝陽區亞運村的置業顧問告訴時代周報記者，造成這種現象的很大一部分原因，是上半年疫情壓制了大部分人的購買需求，等到疫情得到控制，剛需買房或品質換房自然被提上日程。

貝殼研究院數據顯示，10月北京鏈家二手房新增帶看客戶量環比增長約8%，絕對值是2019年以來月度最大值，帶看房源量也增長約18%，年底市場的季節性反彈行情將逐步開啟。預計11月北京二手住宅實際成交量環比反彈，但幅度弱于去年同期。全年北京二手住宅成交量在16萬套左右，是2017年以來最大值，同比增約10%。

房企們同樣意識到消費需求會大量釋放，下半年“金九銀十”的銷售旺季中，很多房企做出快速出盤、大力推盤的營銷策略。

北京市住建委官網顯示，北京9月共有22個項目獲發預售證(含預告)，僅9月30日，僅1天就有8個項目獲發預售證。

9月30日，融創?香山壹號院開盤，開盤3個小時實現銷售額45.3億元;同日，頤和金茂府開盤，開盤銷售額達到50.6億元。

11月20日，北京某房企營銷負責人張翔(化名)向時代周報記者坦言，上半年的業績目標壓到下半年來完成，需要用半年的時間來完成一年的銷售量。

該負責人表示，在這種壓力下，除打折促銷，依靠傳統意義上銷售節點外，還要自己創造銷售熱點，比如跟隨電商的“雙十一”購物節，以及提前策劃迎新春促銷，這樣才能有效加大去化力度，完成業績目標。

通過全線產品7折促銷，9月1日至10月31日，恒大實現合約銷售總金額1819.7億元。

貝殼找房推出“11?11新房節”活動，11月5―11日，7天時間認購套數達到24699套，7天認購總額達367.9億元。

國家統計局統計的70個大中城市房價數據顯示，8月，北京新建商品房銷售價格環比上漲0.6%，二手住宅價格環比上漲0.7%;9月，北京新建商品房銷售價格環比上漲0.3%，二手住宅價格環比上漲0.4%;10月，北京新建商品房銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.4%。

有業內專家預估，從2020年目前的整體銷售狀況來看，2021年的春節銷售旺季會提前。

在距離2021年已不足2個月時，“三道紅線”為行業帶來的影響也開始顯現。

在萬科南方區域媒體交流會上，萬科集團董事會主席郁亮表示：“‘三道紅線’的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。這意味著房地產行業重大游戲規則的改變，將影響所有房地產企業。”

房地產行業前行變數如此之大，多數房企會出現“囤糧”行為。

11月20日，北京房地產商會會長黎乃超告訴時代周報記者，今年的房地產行業中，有一部分企業極有可能出現業績不達標的情況，為縮小與目標金額的差距，企業大力促銷推盤行為恐將使春節促銷季提前。

張翔坦言，從10月底開始，公司就已開始備戰春節促銷，除延續之前的營銷活動外，公司還將縮短新盤入市時間，將預計2021年年初開盤的項目挪到2020年年底。

黎乃超表示，企業的提前開盤、打折促銷從往年來看，只是為提升業績，而從今年來看，也有抗擊風險、應對行業未知變數的意味。

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