高庫存、高供應、價格橫盤等多重因素疊加下，去化周期觸及12月"警戒線"，武漢樓盤降價促銷的現象逐漸增多。

近日，武漢市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》：預計該市第四季度將有180個項目、839.45萬平方米商品房可達銷售條件。

據武漢房管局統計數據，截至今年8月末，武漢已批準預售尚未網簽的商品住房172308套，面積1986.21萬平方米，新房庫存再次刷新紀錄。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政對第一財經分析，加上即將入市的839.45萬平方米，預計到今年年底，武漢存量新房面積將突破2000萬平方米，按照目前的銷售速度，該市住宅市場去化周期將超過12個月，達到警戒線水平。

新房成交量同比跌三成

武漢房管局統計數據顯示，今年1~9月，武漢商品住房共成交101837套、1149.12萬平方米，分別較去年同期下降30.4%、29.66%，相當于去年同期的七成水平。

金九“趨冷”，“銀十”也未見好轉。10月1日~6日，武漢新房成交量為1697套，同比下跌31.07%。

成交動力明顯不足，導致庫存高企。截至今年8月末，武漢已批準預售尚未網簽的商品住房172308套，面積1986.21萬平方米。

進入第四季度，武漢又將有839.45萬平方米商品房入市。從各區域可售項目面積來看，主城區中可售面積前三的區域分別為：漢陽區(面積約為108.37萬平方米)、洪山區(面積約為102.84萬平方米)和東湖高新區(面積約為95.13萬平方米)。

不僅新房庫存突破17.2萬套，鏈家網平臺最新數據顯示，武漢二手房掛牌量也已經突破9.1萬套，由于近兩年來，武漢房價一直處于橫盤期，當地新房與二手房之間的價格倒掛現象已基本消失。

而在三年前，武漢新房庫存量曾一度跌至243萬平方米，去庫存周期降至1.6個月，去化周期在全國29城中墊底，日光盤、秒光盤頻現。

武漢樓市去化周期為何坐上過山車，從1.6個月一路飆升至超過12個月?李國政分析，去年受軍運會影響，武漢非重點項目的建筑工地被要求暫停施工，一些新房項目由此積壓到計劃今年一季度入市，不料年初遇到新冠肺炎疫情，導致這些項目又繼續積壓了3個多月。復工復產后，武漢出臺一系列政策促進房地產行業復蘇，其中一條“放低預售標準”的政策，進一步增加了新房供應量，最終形成了今年四季度新房供應量集中釋放的現象。

加快去庫存，房企變相降價

中秋國慶長假期間，第一財經記者調查發現，為了吸引客戶，加快去庫存，武漢不少開發商通過各式促銷變相降價，但去化率依舊不盡理想。

漢口解放大道某豪宅項目，去年均價39000元/平方米，今年先是精裝改毛坯，均價直接降到35000元/平方米;然而“精改毛”之后依然不好賣，又改為總價優惠39萬元的限時一周促銷活動。一番操作之后，均價已由去年的39000元/平方米降為29000元/平方米，一周時間已過，促銷活動依舊在進行。

漢陽某紅極一時的樓盤，過去要交“茶水費”才有購房資格，如今直接92折促銷，價格一夜之間回到2年前。即便如此，簽約情況仍不盡如人意。

克而瑞武漢區域總經理吳洋預測，如果明年持續高供應，武漢到2021年底的新房存量將達到2700萬平方米，按照月去化15萬平方米的速度估算，需要賣20多個月。也就是說，2020~2021年，武漢樓市都將處于大庫存期，2021年下半年隨著土地供應的減少才會進入去化期。

戴德梁行武漢公司總經理及高級董事黃廣平認為，武漢今年住宅市場整體需求放緩、整體出清周期較去年末有所加長。但橫向對比其他城市來看，武漢上半年住宅市場出清周期仍處于中偏低的位置，去化壓力適中。預計隨著武漢市整體經濟的持續復蘇，住宅市場需求也將逐步回升。

關鍵詞： 武漢 樓盤