01

最近，建了快10年的三星大廈終于面世了，這個(gè)北京東三環(huán)邊上、CBD核心區(qū)的三星中國(guó)總部大樓一上市就給北京貢獻(xiàn)了將近10萬(wàn)平方米的辦公面積，非常的豪橫。

如果是在前幾年，這寫字樓無(wú)論是租還是賣，捧場(chǎng)的應(yīng)該都不少，但是“十年磨一劍”，三星沒(méi)趕上好時(shí)候。

為啥?

刨除三星自己在中國(guó)的業(yè)務(wù)收縮外，北京的辦公樓的空置率越來(lái)越高，成熟的寫字樓還有不少是空著的呢。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京的甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)，是近10年來(lái)的新高了;

世邦魏理仕的報(bào)告也說(shuō)，二季度北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓的凈吸納量為-3.87萬(wàn)㎡，連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)值。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在更多的人在考慮的事情是退租，而不是新租和擴(kuò)租，即便更換辦公室，也是以縮面積、降租金為主。

北京寫字樓的風(fēng)向標(biāo)——CBD和金融街，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)有以前景氣，空置太久了業(yè)主很著急，按說(shuō)金融街對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力還是可以的，但是不少寫字樓還是降價(jià)了，以前報(bào)價(jià)18-20元/㎡/天的房源，現(xiàn)在報(bào)價(jià)10元/㎡/天，如果這么計(jì)算的話，租金降了45-50%。

大型甲級(jí)寫字樓寫尚且如此，小業(yè)主們的日子就更不好過(guò)了。

最近，貓哥的朋友小楊最近總是收到原房東阿姨的問(wèn)候，三天兩頭的問(wèn)：“我再便宜點(diǎn)，你愿意回來(lái)租嗎?”

“當(dāng)然不愿意，公司又裁了幾個(gè)人，我還想換個(gè)再小點(diǎn)的呢”。

小楊這樣想，卻沒(méi)有跟房東阿姨說(shuō)。支撐很多普通寫字樓的中小企業(yè)日子越來(lái)越難過(guò)，能砍的大頭就是房租了。

02

也不是只有北京這樣，全國(guó)的數(shù)據(jù)都很慘。

現(xiàn)在一線城市只有廣州的空置率在10%以下，上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%，比2019年上升2.4和9個(gè)百分點(diǎn)。

深圳這幾年的空置率一直被掛在嘴邊上，機(jī)構(gòu)測(cè)算出20%以上的空置率，已經(jīng)不是這一兩年了，前海的空置率曾達(dá)到過(guò)65.7%，近大半的寫字樓是空置的。

大城市這樣，很多新一線城市也很難，像長(zhǎng)沙上半年整體的空置率已經(jīng)達(dá)到了42.7%，在調(diào)控房?jī)r(jià)方面，長(zhǎng)沙是個(gè)老手，但是對(duì)于寫字樓，好像也有點(diǎn)無(wú)能為力。再比如南寧，據(jù)稱空置率已經(jīng)在50%。

研究機(jī)構(gòu)在2月份曾做過(guò)一次預(yù)測(cè)，中國(guó)內(nèi)地主要城市里面，空置率預(yù)期能下跌的，只有沈陽(yáng)和成都，而在租金增長(zhǎng)率方面，則全線潰敗，除了廣州能夠持平，其他城市都在下跌。

樂(lè)觀的預(yù)期，空置率要等到2022年才有回落的可能。

高空置后面就是一波退租潮。

我們知道，一般高端寫字樓對(duì)金融業(yè)、TMT和服務(wù)業(yè)是非常友好的，但是2016年開(kāi)始，不少租豪華辦公室騙錢的騙子們紛紛現(xiàn)了原形，如日中天的P2P開(kāi)始顯示出了頹勢(shì)，不少機(jī)構(gòu)都不屑于與P2P為鄰，維權(quán)群眾一來(lái)，拉橫幅、喊口號(hào)，正經(jīng)公司也沒(méi)法辦公啊。

一線城市的高檔寫字樓開(kāi)始“趕”他們的財(cái)神了，主動(dòng)勸退了一批“金融理財(cái)投資公司”。

那時(shí)候，他們的腰板還硬氣，一刀切完，按說(shuō)也不怕找不到好租戶，全國(guó)范圍內(nèi)的退租潮在2019年就爆發(fā)了一次小高潮。

可惜，2020年的好租戶居然沒(méi)了，疫情來(lái)了，退租的小高潮反而變大了。

03

空置率高，分子項(xiàng)就是租戶跟不上，分母項(xiàng)則是前幾年狂蓋寫字樓的后果。

這些年房地產(chǎn)是真的火爆，前幾年地王頻出的時(shí)代里面，雖然宅地獲得的關(guān)注度是最高的，但是跟著宅地一起賣的大頭還是工業(yè)、商業(yè)這樣的非宅地。

在核心城市里面，商辦地塊依然能賣個(gè)好價(jià)格，所以各家爭(zhēng)搶也是在所難免，高價(jià)買地、高價(jià)投資建設(shè)，精耕細(xì)作，就等著賣一個(gè)好價(jià)格。

而對(duì)于一些非核心城市，為了地方規(guī)劃和商業(yè)，一些談好的合作，基本上也算是半賣半送，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火爆的那幾年，萬(wàn)達(dá)拿地成本并不高，但是“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市的中心”，這種合作也算是雙贏了。

而在每一個(gè)供應(yīng)高峰后，都意味著一個(gè)空置率的高峰。

而且，開(kāi)發(fā)商熱衷于建高樓，高價(jià)買了地，核心區(qū)的位置不能浪費(fèi)，CBD不建個(gè)摩天樓，都對(duì)不住它的位置。

這事兒還得往回看。

2012年的時(shí)候，就有一份《摩天城市報(bào)告》說(shuō)過(guò)“摩天大樓”的數(shù)量，若以152米為界限，美國(guó)有533座，中國(guó)有470座，但是當(dāng)時(shí)中國(guó)在建的摩天大樓還有332座，占全球在建的摩天大樓的87%。

現(xiàn)在，僅僅在深圳超過(guò)200米的摩天大樓就有超過(guò)100座，2022年，中國(guó)摩天大樓總數(shù)將達(dá)1318座，是美國(guó)的2.5倍，其中80%將建在中小城市。

大樓到處開(kāi)花，蓋好了的就是地標(biāo)，能不能找到租戶，那就各憑本事了，但真的很不樂(lè)觀，在深圳一個(gè)高檔寫字樓出現(xiàn)過(guò)一次性退租10層的悲慘時(shí)刻，這些場(chǎng)景以后會(huì)不會(huì)時(shí)常上演?經(jīng)濟(jì)下行期，還真說(shuō)不好。

還有一些規(guī)劃中的地標(biāo)大樓，現(xiàn)在就爛尾了，比如長(zhǎng)沙的天空城市，計(jì)劃中將建造838米，共計(jì)地上202層地下6層，超越迪拜塔成為世界第一高樓，但2015年就放在那了，現(xiàn)在還等起死回生。

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寫字樓的空置率高，也是一次高房?jī)r(jià)的反噬。

最近一些新一線城市的樓市非常躁動(dòng)，“萬(wàn)人搖號(hào)”這事兒又來(lái)了，南京、杭州、西安，場(chǎng)面非常熱烈。

“買套房子可以穩(wěn)賺一臺(tái)車”，這買賣自然有人上趕著，房?jī)r(jià)的躁動(dòng)也就在所難免，當(dāng)錢都走向了房子，誰(shuí)還把錢拿去正經(jīng)開(kāi)公司啊。

另外一個(gè)問(wèn)題就來(lái)了。

本來(lái)商辦和住宅并不算是一對(duì)兒矛盾體，但是城市土地供應(yīng)體系中，商辦供應(yīng)過(guò)多，那么就意味著宅地的供應(yīng)太少。

比如深圳，每年那幾塊宅地，房企恨不能搶破頭，公寓都成為搶手貨，今年被瘋搶的項(xiàng)目，很多都是商務(wù)公寓性質(zhì)，而非正經(jīng)的宅地。

不少人說(shuō)，深圳的做法是可以在做調(diào)控，將寫字樓的供應(yīng)做到最大化，這樣可以保證寫字樓的市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，從而降低寫字樓的價(jià)格，讓創(chuàng)新企業(yè)能夠租得起辦公室。

深圳的住建局還曾出面澄清過(guò)，沒(méi)那么嚴(yán)重，深圳的平均空置率只有15%，前海那片也只是暫時(shí)性空置，10%-20%的空置都是合理的區(qū)間，還沒(méi)過(guò)紅線。

但是紅線是多少?市場(chǎng)有另外的數(shù)據(jù)。

辦公室確實(shí)能夠租得起了，但是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的那個(gè)熱潮已經(jīng)過(guò)去了，并不需要那么多辦公室了，相反，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們來(lái)深圳的最大障礙了，住宅不解決，要那么多辦公室做什么呢?

所以，2020年初，深圳已經(jīng)開(kāi)始允許商辦改租賃住房了，也許租房的供應(yīng)大了，還是能吸引到不少人的吧。

現(xiàn)在，商務(wù)公寓的地也不批了，不少人希望，這地還是批給住宅吧。

不少城市都有這樣的呼聲，但是好像也并不容易。

現(xiàn)在能做什么呢?

對(duì)開(kāi)公司的人來(lái)講，議價(jià)的空間相對(duì)比較大，選擇的余地也比較多，這個(gè)時(shí)候，是改善辦公條件的機(jī)會(huì)，畢竟根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算的時(shí)段，市場(chǎng)要到2022年才能改善;

對(duì)于投資者來(lái)講，除非資源足夠，商辦輕易就不要碰了吧。

這年頭，安全第一。

關(guān)鍵詞： 價(jià)格